《拍卖成交确认书》中税费条款约定不明时应如何处理

发布时间：20150310   来源：北京法院网

一、据以研究的案例

2013年3月27日，黄某（竞买人）与被告（拍卖人）签订《竞买登记签约单》，主要内容为：竞买人自愿参加被告在北京市通州区玉桥中路50号举办的关于北京市通州区宋庄镇疃里新村XX号楼X层431房屋（以下简称431室）的专场拍卖会。竞买人对拍卖人制定的《拍卖规则》已做了认真的阅读和准确的理解，无任何异义，愿意遵守。竞买人在参加本次拍卖会前已对竞买的意向标的的实际情况进行了充分的了解，对拍卖标的的现状和被告告知的瑕疵等情况予以认可，无任何异义。拍卖成交后，买受人需自行办理产权人变更登记等过户手续，委托人提供必要的协助，与产权过户相关的各项税费由买受人承担。拍卖人按标的的现状拍卖，对已知的瑕疵履行告知义务，但对未知的瑕疵不承担担保责任。同日，黄某向被告出具了《承诺书》，主要内容为：我对所竞买的该标的的实际情况已做了认真的了解，对贵公司所告知的瑕疵情况及贵公司该场拍卖会的拍卖规则均进行了认真的阅读和准确的理解，我没有异义，愿意遵守。2013年3月29日，黄某（竞买人）与被告(拍卖人)签订《拍卖成交确认书》，内容为：成交的拍卖物：431室，面积为110.56平方米。其他规定：1该房屋以现状拍卖，具体面积以房照为准：2该房产所拖欠的供热费、水电费及物业费等由买受人承担：3该房产产权过户所需的相关税费均由买受人承担。2013年4月25日，黄某将431室房款107万元给付被告，后被告将431室钥匙给付了黄某。在办理431室过户手续过程中，黄某被告知由于431室房产证登记的所有人为企业法人，且该次交易与上一次交易的间隔未满二年，431室过户需要交纳营业税57 750元、土地增值税160 000元、企业所得税150 000元以及拖欠达十几年之久的物业费与供暖费总计将近40万元。

431室尚未办理过户登记手续

    关于《拍卖成交确认书》中其他规定的第三项约定的“该房产产权过户所需的相关税费均由买受人承担。”黄某诉称，该项规定显失公平，故申请变更为：“该房屋产权过户所需要的营业税57 750元、土地增值税160 000元、企业所得税150 000元，总计367 750元由拍卖人承担，契税和印花税由买受人承担。”被告辩称，黄某的该项诉讼请求没有依据，双方事先已经明确约定过户所需的相关税费由原告黄某承担，加之，过户所需的相关税费由竞拍人承担，这也是拍卖行业约定俗成的规则。

    北京市通州区法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的：（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，原、被告双方签订的《拍卖成交确认书》中已明确约定了该房屋所拖欠的供热费、水电费及物业费等由买受人承担，加之，原告黄某主张的该费用并未实际发生，故原告要求被告承担1994年至2001年期间该房屋拖欠的供热费、水电费及物业费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对置、面积、竞拍价格等因素，该条约定并不存在显失公平的情形，双方均应遵守，故原告的该项诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决驳回了原告黄某的诉讼请求。

   判决后，双方均未上诉，该判决现已发生法律效力。

二、相关法律问题分析

本案争议的焦点在与双方在《拍卖成交确认书》中约定的房屋过户所需的营业税、土地增值税等相关税费是否过高：如果过高，法院是否应依据合同法相关规定予以变更或或撤销。

一种观点认为，该案中，双方在《拍卖成交确认书》中约定的各种税费高近40万元，已近总房款的40%，明显过高，属于《合同法》规定的显失公平，应依法予以变更酌减。另一种观点认为，应综合考虑本案涉案房屋的最终成交价格、区域位置、面积、使用年限等因素，同时参照相邻区域位置的同期同类房屋价格予以认定该问题，本案涉案房屋的价格约为14000元/平，该价格同相邻区域位置的同期同类房屋价格相比较而言仍偏低，所以不应仅以房屋过户所需相关税费数额过高为理由机械地认定该约定属于显失公平的情形。

笔者同意第二种观点。分析如下：

该案涉及的实质问题是，合同条款显失公平的司法认定问题。《合同法》第五十四条规定下述几类合同属于可变更或可撤销的合同：1、因重大误解订立的：2在订立合同时显失公平的：3一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的。该案属于某一合同条款是否显失公平以及如何处理的问题，根据立法目的解释原则，如果某一合同条款存在上述情形时，也应属于可变更或可撤销的情形。在订立合同时显失公平，是指在订立合同时，一方当事人利用己方优势或是对方没有经验，致使双方的合同明显违反公平、等价有偿的合同，该类合同必须具备以下条件：其一，不公平发生在订立合同时，合同订立后发生的不公平属于情势变更，不属此列：其二，不公平要达到明显的程度，即双方权利义务明显不对等、经济利益严重失衡：其三，不公平是一方利用己方优势或是对方没有经验：其四，显失公平只能发生在有偿合同中。

本案中，原告黄某主张双方签订的《拍卖成交确定书》中约定高近40万元的税费条款是否属于《合同法》规定的显失公平情形？笔者意见是否定的，首先，黄某（竞买人）与被告（拍卖人）签订的《竞买登记签订单》、《承诺书》、《拍卖成交确认书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。黄某作为完全民事行为能力人，其与拍卖公司达成的房屋价格实际上明显低于同时期同类房屋的价格，虽然《拍卖成交确认书》中未对房产过户所需的相关税费具体数额作出明确的约定，但从日常生活经验法则及生活常理角度考量，黄某应该预见而且能够预见到其竞拍所得的房屋过户所需相关税费有可能偏高或过高，从而接近或超过同时期同类房屋的价格。其次，从实际结果看，涉案房屋总价加上过户所需的相关税费仍低于或不高于同区域位置、同期同类房屋的价格，概而言之，综合考量本案涉案房屋的最终成交价格、区域位置、面积、使用年限等因素，不宜认定本案中《拍卖成交确认书》中房产过户所需相关税费的规定显失公平。

综上，一审法院的判决是正确的。

                                                          责任编辑：刘娜