我国现行法律中的优先购买权种类机器请求权基础

发布日期：2015年4月26日  来源：法治地平线  作者：王铁男

前言：优先购买权是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权作为一项非常重要的民事权利，是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，以牺牲出卖人和第三人的合法权益为代价，换取先买权人特殊利益的保护。民法之优先购买权制度自罗马法确立以来，被后世所继承，并得以完善和发展。我国古代法上也有“应典卖倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问东邻”之优先购买权的规定。设置优先购买权的合理性和正当性满足了社会主体对一定社会价值的追求。本文拟对我国现行有关优先购买权的法律法规进行梳理并指出其请求权的基础，供各位参考。

一、房屋承租人的优先购买权

房屋承租人自优先购买权制度的法理基础在于稳定承租人的居住和社会生活，保护其承租后的投资利益。该制度的合理性主要体现在以下两个方面：1、赋予承租人同等条件下的优先购买权，能够便利作为交易人的承租人，减少其寻找其他******交易对象的机会成本；2、与有限责任公司人合性的特点相似，承租人基于事前的租赁关系已经与出租人建立一定的经济和社会联系，在同等条件下赋予承租人优先购买出租人欲出卖之房产的权利和稳定，防止引入外部买着所提高的交易成本，减少了交易的危险系数。

请求权基础：

1、  合同法

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2、  最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》

    第一百一十八条 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

    3《商品房屋租凭管理办法》

    第十三条  房屋租凭期间出租人出售租凭房屋的，应当事先书面通知抵押人：抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人：在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

    4、《城市房地产抵押管理办法》

    第四十二条 抵押劝人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人：抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人：在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

    5、最高人民法院《关于审理城镇房屋租凭合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

    第二十一条  出租人出卖租凭房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

    第二十二条  出租人与抵押权人协议折价、变卖租凭房屋偿还债务，应当在合理期限没通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

    第二十四条  具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行驶优先购买权的：（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的：（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的：（四）第三人善意购买租凭房屋并已经办理登记手续的。

    6、最高人民法院关于承租不封房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函（【2004】民一他字第29号）

江苏省高级人民法院：

    你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理处此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

    第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权及于其承租的部分房屋：如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖部分房屋享有优先购买权。

    第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋享有优先购买权：反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

    请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

    二、共有人的优先购买权

    共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。

    请求权基础：

    1、《民法通则》

    第七十八条  财产可以由两个以上的公民、法人共有。

    共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

    按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

    2《物权法》

    第一百零一条   【共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

    3《城市房地产抵押管理办法》

    第四十二条  抵押权人处分抵押房产时，应当事先书面通知抵押人：抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人：在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

    4、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》

    第九十二条   共同共有财产分割后，一个或者数个原 共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

 三、公司股东的优先购买权

股东优先购买权是指公司股东之间可以相互转让其股权，股东对外转让其股权时，其他股东在同等条件下享有优先购买的权利。股东优先购买权立法的本意，就是通过对公司人合性的保护以期维护公司正常运转，这与股东之间在公司章程中予以约定的目的是一致的。为了维护其他股东的信赖利益，应尽量减少因第三人加入公司而引起公司运转的摩擦所带来的投资风险，但是同时又不能损害欲对外转让股权的股东的利益，才赋予其他股东对于所转让股权在同等条件下的优先购买权。

    请求权基础：

    1、《公司法》

第七十一条   有限责任公司的股东之间可以互相转让其全部或者部分股权。

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权：不购买的，视为同意转让。

    经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例：协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。 

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

    第七十二条  人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。

    2、最高人民法院《关于适用<中华人们共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》

    第十六条   人民法院审理离婚案件，涉及分割夫妻共有财产中以一方名义在有限责任公司的出资额，另一方不是该公司股东的，按一下情形分别处理：（一）夫妻双方协商一致将出资额部分或者全部转让给该股东的配偶，过半数股东同意、其他股东明确表示放弃优先购买权的，该股东的配偶可以成为该公司股东：（二）夫妻双方就出资额转让份额和转让价格等事项协商一致后，过半数股东不同意转让，但愿意以同等价格购买该出资额的，人民法院可以对转让出资所得财产进行分割。过半数股东不同意转让，也不愿意以同等价格购买该出资额的，视为其同意转让，该股东的配偶可以成为该公司股东。

    用于证明欠款规定的过半数股东同意的证据，可以是股东会决议，也可以是当事人通过其他合法途径取得的股东的书面声明材料。  

3、中国证券监督管理委员会《证券投资基金管理公司治理准则（试行）》

    第二十三条   股东在法律、行政法规、中国证监会规定允许的范围内可以对其部分权利的行使作出特殊安排，并可以通过公司章程约定下列内容：（一）股东持有公式股权的期限：（二）未经其他股东同意，股东以所持股权进行出质、股东所持股权被人民法院采取财产保全或者执行措施的，该股东不得行使对公司其他股东股权的优先购买权。

    四、合伙企业及三资企业中的优先购买权

在合伙企业和其他三资企业中，合伙人对外转让其在企业中的财产或者权益时，其他合伙人在同等条件下享有优先购买的权利。

    请求权基础：

    1、《合伙企业法》

    第二十三条   合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权：但是，合伙协议另有约定的除外。

    第七十四条    有限合伙人的自有财产不足清偿其与合伙企业无关的债务的，该合伙人可以以其从有限合伙企业中分取的收益用于清偿：债权人也可以依法请求人民法院强制执行该合伙人在有限合伙企业中的财产份额用于清偿。

人民法院强制执行有限合伙人的财产份额时，应当通知全体合伙人。在同等条件下，其他合伙人有优先购买权。

    2、《中华人民共和国外资企业法实施细则》

    第七十八条  外资企业清算处理财产时，在同等条件下，中国的企业或者其他经济组织有优先购买权。

    3、最高人民法院《关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》

    第十二条   外商投资企业一方股东将股权全部或部分转让给股东之外的第三人，其他股东以该股权转让侵害了其优先购买权为由请求撤销股权转让合同的，人民法院应予支持。其他股东在知道或者应当知道股权转让合同签订之日起一年内未主张优先购买权的除外。

    4、《中外合资经营企业法实施条例》

    第二十条第二款  合营一方转让其全部或者部分股权时，合营他方有优先购买权。

    第二十三条第二款  合营一方转让其全部或部分出资额时，合营他方有有先购买权。

    5、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》

    5、对呗执行人在中外合资、合作经营企业中的投资权益或股权，在征得合资或合作他方的同意和对外经济贸易主管机关的批准后，可以对冻结的投资权益或股权予以转让。

    如果被执行人除在中外合资、合作企业中的股权以外别无其他财产可供执行，其他股东又不同意转让的，可以直接强制转让被执行人的股权，但应当保护合资他方的优先购买权。

    6、最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（法【经】发[1990]27号）

    七、关于联营合同解除后的财产处理问题，（三）联营体在联营期间购置的房屋、设备扥固定资产不能分割的，可以作价变卖后进行分配。变卖时，联营各方有优先购买权。

    六、原公有房屋单位对房改后上市流转房屋的优先购买权

    原公有的房屋单位对房改后上市流转房屋的优先购买权，是为了规范已购公有住房和经济适用住房上市交易行为，扩大居民住房消费，促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足城市居民改善居住条件的需要而赋予原公有房屋单位的一项权利。

    请求权基础：

    1、国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》

（二十一）职工以标准购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权、原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

    2、国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》

   （八）住房权属问题。职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即咱有权和使用权、有限处分权和收益权：可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权不离进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律的保护：将优惠购买的住房投放市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。各地在推行按标准价和部分产权原则出售公房时，要结合本地实际，拟定公房出售后的产权管理办法，把公房出售继续推行下去。

    3、民政部、财政部、建设部等《关于出售移交政府安置的军队离休退休干部住房的通知》

    第二十条  军队干部、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权，在补交土地使用权出让金或所含土地收益按国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。

    第二十一条   军队干部、职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。