交易因新政破产 交不起四成首付购房者被诉违约
http://fj.house.sina.com.cn  2011年05月29日09:29   海峡都市报
　　本报讯 购第二套房时遭遇国家房产调控，因凑不起40%的首付款，福州一购房者被卖家告上法庭——不仅房子没买到，还有可能被没收10万元的“购房履约保证金”。

　　近日，福州市仓山法院开庭审理了这起经济纠纷。法院认为，由于是国家政策改变导致交易失败，依据合同约定，购房合同应解除， (买方、卖方、三方 中介)互不负违约责任。

　　房屋交易因新政出台流产

　　2009年12月8日，福州市民陈高(化名)看中了“江南水都”4期的一套单元房，随后在一家房产中介公司的撮合下，与卖家王强(化名)签订了房产交易合同。

　　买卖双方约定，房屋转让价为94.6万元，首付三成，其余按揭贷款；签订合同时，买方需支付“购房履约保证金”10万元。此外，合同还规定，“因不可抗力或国家政策改变等因素导致本合同在签订之日起三个月内无法履行，三方免责”。

　　合同签订后，陈高如约支付了10万元保证金，但在办理商业按揭贷款时，他的申请却被中信银行拒绝，原因是国家出台了新的房贷政策。

　　据了解，陈高曾于2009年10月贷款购买了一套房屋，按照房贷新政规定，对已贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，房款首付比例不得低于40%，受此影响，陈高欲以三成首付比例贷款买房的愿望被迫落空。

　　陈高随后又联系交通银行、建设银行，争取30%的首付比例，但一直拖过了合同约定的成交期限，贷款申请还是没能获批。

　　法院判决买卖中介三方均免责

　　2010年5月，王强以陈高没有如约付款为由，要求解除交易合同，并没收陈高之前交付的“购房履约保证金”10万元。陈高对此表示不满，双方闹上法庭。

　　近日，福州市仓山法院开庭受理了这起经济纠纷。原告王强认为，购房合同曾明确规定，2010年4月8日前，陈高应交付房款，否则就应支付10万元的违约金。

　　法院审理后认为，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同”。陈高在办理房贷时遭遇房贷首付比例提高，其无法履行合同是因为国家政策调整，不能认定为违约行为，应认定为情势变更，即使合同不能履行，也不能追究违约责任。

　　法院最后判决，该二手房合同解除，王强应把已收取的履约保证金10万元以及陈高垫付的房款2.3万元还给陈高，中介公司也应退3000元服务费给陈高。